شما باید برای املاک بدون سند خود، سند رسمی تهیه نمایید. برای این کار نیاز است تا طبق قوانین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مدارک مورد نیاز را به سازمان مربوطه ارائه کنید. بنابراین در صورتی که مدارک خود را ناقص ارائه دهید، در مراحل گرفتن سند ملک به مشکل برخواهید خورد و برای تکمیل کار، مدارک به شما ارجاع داده می شوند.
سند ملک چیست؟
در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی آمده است: سند ملک عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
برای تعریف دقیق تر باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه نمود که سند رسمی را اینگونه تعریف کرده است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی می گویند.
غیر از موارد دیگر مربوط به اسناد، که در ماده ۱۲۸۷ آمده است، باقی اسناد عادی در نظر گرفته شده اند.
انواع سند رسمی
در اینجا سعی داریم انواع سند رسمی را با مختصر توضیحی بررسی نماییم:
سند ملکی شش دانگ
سندی که شش دانگ از آن برای یک نفر باشد و آن شخص به طور کامل مالک آن محسوب گردد. یکی از معتبرترین انواع سند در بین اسناد ملکی، سند ملکی شش دانگ است.
کلمه شش دانگ به معنی شش جهت است، شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین که جهت های بالا و پایین در واقع به فضاهای بالا و زیر زمین دلالت دارند که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به کل ملک است. سند ملکی شش دانگ، یکی از انواع بسیار مهم سند رسمی است.
سند ملکی مشاع
مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده است. در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند. اصطلاح مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار برده می‌شود.
سند مشاع از جهت دیگر به سند ملکی گفته می شود که بین چند شریک تقسیم شده باشد و هرکدام از آنها مالک قسمتی از آن باشند.
سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.
بنابراین مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند.
سند ملکی مفروز
مفروز در لغت‌نامه به معنی قابل بخش کردن آمده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز دارای معنی می گردد و به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد ملک مشاع می گویند.
افراز به معنای جدا کردن مال است، در واقع تفکیک سهم هر یک از شریکهای ملک که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است. این نوع سند، به گونه ای است که فرد دارنده آن می خواهد سهم خود را در یک زمین ملکی از شریک خود جدا کند و از حالت مشاع بودن خارج نماید.
سند ملکی منگوله دار
سند ملکی منگوله دار یا دفترچه ای به اسناد مالکیتی گفته می شود که برای اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک مسکونی و ملک تجاری از سوی اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شده و در مقابل تمامی افراد ثالث قابل استناد بوده است.
در واقع اینگونه اسناد از لحاظ شکلی از دفترچه ای چند برگ با قید اوصاف ملک و مالک و نعدادی صفحه خالی و در نهایت پلمپ شده توسط نخ و سرب که نتوان برگی از آن جدا نمود، تشکیل شده است.
منظور از منگوله در واقع همین عمل پلمپ دفترچه مالکیت است که اگر دفترچه ای بدون منگوله یا پلمپ سربی می بود، آن را بی اعتبار می دانستند. چون تمامی اطلاعات درج شده در اینگونه اسناد به صورت دست نویس بود و امکان جعل و یا کسر تعدادی از صفحات وجود داشت و این پلمپ سربی در واقع برای اعتبار بخشی به این نوع سند مالکیت بوده است.
سند ملکی تک برگ
در گذشته تمامی اسناد صادر شده به صورت سندهای منگوله دار بودند. از سال ۹۰ به بعد نوع دیگری از سند مالکیت با فرمتی مشخص به شکل مکانیزه و تنها در یک برگ تنظیم می شود. که از نظر اعتبار و رسمیت مانند سند منگوله دار است. این اسناد فاقد پلمپ سربی است. که سابقاً به اسناد دفترچه ای زده می شد.
این سند مالکیت پس از هربار معامله باید توسط خریدار به اداره ثبت مربوطه تحویل شود تا پس از ابطال آن سند جدید به نام خریدار صادر شود. در این اسناد جدید نقشه محل موقعیت ملک در مقیاس یک دو هزارم روی سند ملک در قسمت پایین صفحه نشان داده می شود.
-
مزایای سند تک برگ
سند تک برگ از آنجایی که رسمی است در همه جا معتبر است و دولت دارنده آن را مالک ملک می داند و علاوه بر این چون صدور آن سیستمی و مکانیزه است و احتمال جعل در آن بسیار کم است اهمیت بیشتری پیدا می کند.
مزیت دیگر سند تک برگ این است که فرآیند انتقال سند به نام خریدار و درخواست، تعویض سند توسط او در یک زمان و در یک محل انجام و از اتلاف وقت و هزینه زیادی جلوگیری می گردد و دارای نظم بیشتری است. در سند تک برگ نقشه هوایی کاداستر ملک روی آن قرار دارد که می توان محل دقیق ملک را دریافت. به همین دلیل سند تک برگ را سند تک برگ کاداستر هم می نامند.
در سند منگوله دار وقتی ملک چند مالک داشت، درج نام همه مالکین و این که دفترچه سند در دست کدام یک از شرکا باشد مطرح بود به طور نمونه در حالت مشاع بودن ملک، وقتی فردی یک دهم ملک را مالک بود صدور دفترچه و نحوه تعیین سهم به سختی انجام می شد در حالی که در سند تک برگ برای فرد سند تک برگ برای یک دهم سهم صادر خواهد شد.
سند ملکی عرصه و اعیان
نام این سند برای متقاضیان خرید ملک و خانه در تهران و شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند. آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.
سند ملکی وفقی
سند وقفی سندی است که صاحبان زمین یا ملک یا هر چیز دیگری، آنها را وقف نموده است و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می نماید و از آنها اجاره می‌گیرد.
طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر شخصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست نمایند.
سند ملکی المثنی
اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد. اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.
سند ورثه ای
یکی دیگر از انواع سند، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وارثان می‌توانند با تسلیم کردن مدارک لازم به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت بنمایند. مدارک مورد نیاز برای صدور سند ورثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است .
سند وکالتی
سند وکالتی سندی است که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم می شود. در برخی موارد ممکن است به دلایلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آنها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد. اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.
سند ملکی تفکیکی
همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده باشد و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم جدا شده‌اند. سند تفکیک شده مربوط به ملک هایی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شریک هستند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.
سند ملکی معارض
هنگامی که دو سند رسمی با نام ها و تاریخ های متفاوتی، برای یک ملک مشخص صادر شده باشد، معارض نامیده می شود. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشند یکی از آنها را باطل می نماید.
سند بنچاق
قبل از اینکه نظام مدیریت ثبت اسناد مانند امروز، یکپارچه و الکترونیکی باشد، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می نوشتند سپس برای تأیید صحت آنها، آنها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این اسناد وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، برای همه قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند قبل دیگر رایج نیستند، اما کماکان اعتبار آنها پس از تأیید صحت آنها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.
سند ملکی شورایی
یکی دیگر از انواع سند، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند. باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را دارا نیست و برای تبدیل کردن آن به سند رسمی، باید مراحل زیادی را در اداره‌های ثبت اسناد گذراند.
سند ملکی رهنی
در بعضی مواقع پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از تسهیلات و وام بانکی استفاده نمایند در این حالت سند ملک برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند نیز قید می‌شود.
منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه فقط در خود سند قید می شود که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است، آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود.
اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت نماید بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب نماید.
مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند
ابتدا بایستی به چند نکته مهم اشاره نمود :
.قانون “تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای ثبتی فاقد سند” شامل زمین ها و چهار دیواری ها (غیر از کشاورزی و باغات) نمی شود و فقط ساختمان های احداثی را شامل می شود.
ساختمان ها و زمین های کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حداقل یکی وراث او (به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد. (فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد می شود.)
این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود.
مرحله اول: اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها
مدارک مورد نیاز:
الف) در املاک قولنامه ای
- کپی از سند مالکیت ملک (سند اولی)
- قولنامه یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می دهد
ب) در املاک دارای سند مشاعی
- سند مشاعی متقاضی
- در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه
مرحله دوم: تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوط به آن
الف: پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام کنند.
ب: پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد (البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید).
مرحله سوم: فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت
- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی
- کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
- اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا به مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد (در اسناد قولنامه ای)
- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات
- نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه (الزام ارسال این فایل لغو شد.)
- فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی (نیاز به اسکن ندارد.)
شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نت ها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند ارائه دهید تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده (سی دی یا دی وی دی) یا فلش ریخته و تحویل شما دهند؛ در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.
مرحله چهارم: تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه
پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را در این سایت www.sabtemelk.ir تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.
مرحله پنجم : ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی
در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نت ها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید.
مرحله ششم: ارسال مدارک به واحد ثبتی
پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.
مرحله هفتم: وارد کردن شماره رهگیری
ورود مجدد به سامانه (با استفاده از شماره ورود و کد ملی) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی
مرحله هشتم: ( مرحله نهایی)
به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده
وکیل دعاوی سند ملکی
برای انجام امور دعاوی حقوقی خود و حل مشکلات املاک تان از جمله دریافت سند رسمی املاک اگر نیاز به مشاوره و وکیل داشتید تیم وکیل ایرانی حرفه ای ترین و مجرب ترین وکیل ها را از موسسه حقوقی پویا یعقوبی راد به شما ارائه می دهد.
