خلع ید
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول اعم از خانه و مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (که امروزه در صلاحیت شورای حل اختلاف است) می خواهد که به تصرف غیر مجاز متصرف پایان دهد و ملک را از تصرف او خارج نماید و تحویل او گرداند.
در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است وجود نداشته باشد، باید درخواست خلع ید را مطرح نمود و برای تنظیم دادخواست خلع ید ابتدا باید مالکیت خود را ثابت نمود، سپس باید تصرف قاصبانه فردی که ملک را تصرف نموده را ثابت کرد، یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف کرده باشد.
تفاوت های خلع ید و تخلیه ید
خلع ید و تخلیه ید از منظر قانونی تفاوتهایی دارند که در زیر به آنها می پردازیم:
در مورد تقاضای تخلیه، رابطه استیجاری وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر تنظیم شده باشد، اما پس از پایان یافتن مدت اجاره یا منحل شدن آن، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نگردد. در این صورت باید دعوای تخلیه مطرح گردد و در این مورد مالکیت بر عین نیز شرط نیست، بلکه همین که شخص مالک منافع نیز باشد کفایت می کند. بنابر این تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می گردد که شخص با اذن مالکانه و به صورت کاملا قانونی متصرف شده باشد، در حالیکه در خلع ید استیلاء بر مال به صورت قانونی نبوده است.
تفاوت عمده دیگر میان خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید در مورد اموال غیرمنقول مطرح می گردد، حال آنکه تخلیه ید هم در مورد مال منقول و هم مال غیر منقول قابلیت استماع دارد.
در اینجا منظور از مال غیر منقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب به مال به محل نصب مال امکان پذیر نباشد.
دعاوی مالی و غیرمالی
دعوای تخلیه ید دعوایی غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد و دعوای خلع ید دعوایی مالی محسوب می گردد.
دعاوی حقوقی از نظر هزینه دادرسی به دو قسم تقسیم می گردند، دعوای مالی و دعوای غیر مالی. در تعریف دعاوی مالی و غیر مالی می توان گفت، دعوای مالی دعوایی است که خواسته آن مال باشد و دعوای غیرمالی دعوایی است که خواسته آن غیر مالی باشد.
دعوای خلع ید به معنای اعم
دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می شود:
- خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
- دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل آن، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد و یا قانون بوده است و باید از آن رفع تصرف نمود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
- دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق می گردد و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح می گردد.
دعاوی تصرف
در صورتی که موضوع حقی که منشا دعوا است تصرفات قبلی خواهان باشد، یعنی خواهان عملا مال یا حق مورد نظر را در اختیار داشته باشد به آن دعوای تصرف گفته می شود و در این رابطه اینکه خواهان واقعا در دعوا دارای حق باشد یا نه در نظر گرفته نمی شود.
در حقیقت قانونگذار به متصرف قبلی مال غیر منقول که ملک عدوانا از تصرف او خارج گشته است اجازه داده که بدون نیاز به دلیل مالکیت طرح دعوا نماید،حتی اگر کسی که عدوانا متصرف شده دلایلی بر مالکیت خود نداشته باشد ، بنابراین قانونگذار خارج کردن املاک از تصرف متصرفین را ممنوع کرده و از تصرف و متصرف حمایت می کند.
به زبان ساده اگر کسی مالی یا حقی را در اختیار داشته باشد و عملاَ تصرف کند، قانونگذار به اینکه شخص واقعا آن حق را دارد یا خیر توجه نمی نماید و همین که کسی مال یا حقی را در تصرف داشته باشد، قانون از او حمایت می نماید.
برای مثال اگر کسی در یک مال غیر منقول مستاجر بوده و یا به رایگان در ملک دیگری ساکن بوده باشد و یا ملک خودش بوده و ساکن بوده باشد و تصرف او به مدت مثلا ۱ سال سابقه داشته باشد، حال کسی که این ملک را به زور و عدوان از دست متصرف قبلی خارج نماید، غیر قانونی عمل کرده و قانونگذار این عمل را ممنوع می داند و طرف می تواند علیه کسی که ملک را عدوانا تصرف کرده، دعوای تصرف اقامه نماید.
انواع دعاوی تصرف
- دعوای تصرف عدوانی
- دعوای مزاحمت
- دعوای ممانعت از حق
تصرف عدوانی
اگر کسی با زور و بدون رضایت مالک و یا مستاجر، زمین یا ملک او را تصرف نماید، این عمل او تصرف عدوانی است. به عبارت دیگر تصرف عدوانی عبارت است از کسی که به جبر و تعدی، مال مورد تصرف کسی را از دست او خارج نماید، تصرف عدوانی در قانون به دو صورت تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می گردد.
ماده ۱۵۸ قانون آئین دادرسی می گوید: “دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج نموده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست نماید.”
سابقه تصرف خواهان که مدعی تصرف عدوانی است در قانون قدیم حداقل یک سال گفته شده بود، اما در حال حاضر طبق قانون جدید مدت مشخص نگشته است و مدت هر چند کوتاه مورد حمایت قرار گرفته است، ولی با توجه به نظرات متعدد به نظر میرسد، تصرف حداقل یک سال مد نظر است و تصرف محسوب می گردد.
تصرف عدوانی تنها در رابطه اموال غیرمنقول از جمله زمین و خانه و مغازه مطرح است و در رابطه با اموال منقول مثل ماشین جای بحث جرایم دیگری است.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
دعوای خلع ید یا دعوای مالکیت: در واقع دعوای مالکین دعوایی است که در آن دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می نماید که خواهان با ارایه ادله متناسب مالکیت خود را نسبت به ملک مورد دعوا که خوانده آن را انکار می نماید و نیز غاصبانه بودن تصرف خوانده را اثبات می نماید.
دعوای تصرف عدوانی: سبق تصرف خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده محور اصلی رسیدگی است. در دعاوی تصرف عدوانی مهم است که خواهان سبق تصرف در مال غیر منقول را داشته باشد و خوانده به زور مال غیر منقول را از دست خواهان خارج کرده و خود تصرف کرده باشد.
در بیان کلی در تصرف عدوانی مهم نیست که ملکی از خواهان قبلا تصرف نموده مال خواهان بوده است یا نه، بلکه مهم این است که ملک در تصرف و اختیار وی بوده است و مالکیت خواهان مورد توجه نیست و مهم ادعای خواهان است که می گوید ملکی را در اختیار داشته و دیگری (خوانده) به زور از دست او خارج کرده، ولی در دعوای خلع ید خواهان ادعا می نماید که مالک ملک است و خوانده به زور آن را از اختیار او خارج نموده است.
دعوای مزاحمت
در ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای مزاحمت به عنوان یکی از موارد دعوای تصرف پیش بینی شده است. بر اساس این ماده “دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیر منقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج نماید.”
بنابراین در دعوای مزاحمت، شخص مزاحم بدون اینکه مال را از تصرف متصرف مال خارج نماید، مزاحم تصرفات اوست. برای مثال شخصی با ریختن نخاله های ساختمانی جلوی در ورودی منزل همسایه مانع از ورود صاحبخانه به منزل می شود، شخص مزاحم با اعمال خود برای تصرفات مالک یا متصرف قانونی ایجاد اخلال می نماید.
دعوای ممانعت از حق
در ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای ممانعت از حق اینگونه تعریف گشته است: “دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.” بنابراین ممانعت از حق در واقع شرایطی است که دارنده یک حق نمی تواند از حقی که دارد به خوبی استفاده نماید.در این حالت شخص نه متصرف عدوانی است و نه مزاحم، بلکه مانع از آن می شود که صاحب حق از حق خود استفاده نماید.
برای مثال شخصی حق عبور از زمین دیگری یا حق استفاده از مجرای آبی ملک او را دارد، ولی آن شخص جلوی آب را گرفته و مانع از عبور آب می گردد. شاید بتوان این عمل را نوعی مزاحمت دانست ولی از حیث قانونی این عمل ممانعت از حق است. در دعوای مزاحمت، مزاحمت نسبت به استفاده از مال که در تصرف دیگری است خلل ایجاد می نماید در حالیکه در اینجا بدون آنکه مزاحم استفاده از عین مال نماید فقط مانع استفاده ذی نفع از حق عبور یا حق استفاده از مجرای آب می شود.
تفاوت دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
در ابتدا ممکن است این دو نوع دعوا با هم اشتباه شوند، درحالیکه کاملا با یکدیگر متفاوتند.
در ممانعت از حق، عمل فاعل به طور کلی مانع استفاده برخوردار از حق می شود، درحالیکه در مزاحمت، عمل فاعل اختلال جزئی در تصرف ایجاد می نماید، بدون اینکه بهره مندی متصرف را به طور کلی غیر ممکن نماید.
برای مثال در خصوص ممانعت از حق، شخص متصرف با تصرف مال غیر منقول اجازه استفاده از آن را به طور کلی نمی دهد ولی در مزاحمت بدون اینکه مال از تصرف شخص خارج شده باشد، تصرفات متصرف مزاحم تصرفاتش است. بنابراین در هر موقعیت، با توجه به شرایط موجود باید یکی از این دو دعوا را انتخاب نمود و نسبت به آن اقامه دعوا کرد. اکثر قواعد مربوط به دعوای ممانعت از حق و مزاحمت شبیه یکدیگر هستند.
چه کسانی در موارد ذکر شده حق شکایت یا دعوا را دارند
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد، بلکه مستاجر، مباشر، خادم و رعیت و هر کس که نمایندگی یا به امانت مال غیر را تصرف کرده است می تواند قائم مقام مالک در طرح دعوی باشد. در حالیکه در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی نفع و یا وکیل و قائم مقام یا نماینده قانونی حق طرح دعوا را دارند.
اقدامات دادگاه در خصوص خلع ید چگونه است؟
ابتدا دادگاه از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت به احراز مالکیت خواهان می پردازد و سپس به تشخیص غیر قانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده می پردازد.
بعد از آن احراز این که تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز جلب نظر کارشناسی.
خوانده در دعوای خلع ید باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد، در غیر این صورت تصرف او غاصبانه است، چرا که مالک حق هر نوع تصرف و استفاده در ملک خود را داراست. وقتی فردی مالکیت خود را با ارائه سند مالکیت ثابت نماید، خوانده نمی تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد. برای مثال خوانده ثابت نماید که تصرفش ناشی از اجاره بوده است یا ملک مورد نظر را خریداری نموده باشد. در این صورت تصرفش ناشی از غصب می شود، به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک بوده باشد.
حال اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به او تحویل نشده باشد، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای الزام به تنظیم سند مطرح نماید، و اگر بخواهد دعوای خلع ید مطرح کند، این دعوا را موقعی می تواند مطرح کند که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده باشد و سند به نام و مالکیتش در نیامده باشد، نمی تواند این دعوا را مطرح نماید و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.
رسیدگی در دعاوی تصرف عدوانی و خلع ید
رسیدگی در دعاوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و ملاک حد عرفی و تصمیم قاضی دادگاه است، اما در دعوای خلع ید وقت تعیین می گردد. در دعوای خلع ید مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی در وقت عادی و معمولی رسیدگی می شود. منظور از وقت عادی، وقتی است که به ترتیب دفتر اوقات، روز و ساعت معینی برای رسیدگی تعیین میشود، اما رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی مطابق ماده ۱۷۷ قانون آئین دادرسی مدنی در وقت خارج از نوبت به عمل میاید. منظور از وقت خارج از نوبت وقتی است که از لحاظ زمانی نزدیکتر و مناسب تر از وقت عادی است، چرا که بدون توجه به ترتیب دفتر اوقات دادگاه تعیین می گردد. با این وجود باید توجه نمود که هر چند وقت خارج از نوبت نزدیکتر از وقت عادی است ولی الزاماً نزدیکترین وقت نیست.
اعتبار امر قضاوت شده دعوای خلع ید
- دعوا به رفع تصرف عدوانی و خلع ید به صورت همزمان و یا جدا از هم قابلیت طرح در مراجع صالحه را دارا می باشد.
- اعتبار حکم قاضی در مورد تصرف عدوانی تا موقعی است که قاضی ماهوی حکم نداده باشد.
- حکمی که در خصوص دعوای رفع تصرف عدوانی صادر شده است اعتبار امر مختومه را ندارد ، بنابراین خواهان یا خوانده می توانند دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نمایند ولی برعکس آن ، حکم قاضی ماهوی اعتبار امر مختومه را دارد و خواهان یا خوانده دیگر نمی توانند در خصوص همان موضوع که قبلا مورد حکم قرار گرفته دعوای تصرف عدوانی را مطرح کنند.
دعوای خلع ید در ملک مشاعی
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات ملک مشاعی است.
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً موارد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاعی را منوط به اجازه سایر شرکا دانسته است و در صورت نبود اجازه، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید (به معنای اخص) در ملک مشاع هنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک مورد منازعه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
هیچ یک از شرکا بدون اذن سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشاع را ندارد، بنابراین چنانکه یکی از شرکا بدون اذن شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد و هر یک از شرکا حق دارند در خواست خلع ید ایشان جهت تخلیه ملک مشاع بنمایند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا پس از موافقت تمامی شرکا به عمل می آید.
همان طور که می دانیم در ملک مشاع حق هر شریک در تمامی اجزای ملک منتشر است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن و اجازه سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد و رابطه استیجاری تنها بین مستاجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ گردیده باشد، در این مورد مستاجر مالک منافع متعلق به سایر شرکا است، بنابراین تصرف شریک محکوم له در ملک موقوف به اجازه و توافق با مستاجر است، همانگونه که اگر تمام عقد اجاره فسخ می شد،ت سلیم عین مستاجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اجازه از سایرین بود.
وکیل دعاوی خلع ید – تصرف عدوانی – مزاحمت و ممانعت از حق
اگر برای انجام امور دعاوی حقوقی خود و حل مشکلات املاک تان نیاز به مشاوره و وکیل داشتید تیم وکیل ایرانی حرفه ای ترین و مجرب ترین وکیل ها را از موسسه حقوقی پویا یعقوبی راد به شما ارائه می دهد.
